中牟房地产市场调研报告及发展前景分析|中牟楼市网

1. 地理位置:

中牟县位于河南省中部,东接古都开封,西邻省会郑州。全县总面积1393平方千米,总人口68万人。

2. 交通与通讯:

中牟交通四通八达,铁路、公路、航空优势集于一体,地理位置极其优越。连霍高速公路、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西,S223线、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线,东接京九铁路、G106线。县城北距连霍高速11公里,南距郑州国际机场28公里,京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在县域西南部交汇,郑汴城市快速通道正在加紧建设,10年年底即可通车,航海东路即将动工,交通十分顺畅便捷。

3. 基础设施:

在1997年实现村村通油路的基础上,继续推进公路建设和升级改造,中牟县公路通车里程达到1520公里,“四纵六横”的路网格局初步形成,通行能力不断提高。相继实施农村和城市电网改造工程,天然气管网基本覆盖新老城区,能源保障能力不断增强。连续15年夺取河南省“农田水利基本建设红旗渠精神杯”,农业生产条件明显改善。坚持加强基础设施建设,完善城镇综合功能,为经济社会发展提供了坚实基础。东区升级改造和西区开发建设稳步推进,中牟县城建成区面积达到15.67平方公里,人口近10万人,城市道路43公里,人均绿地面积3平方米。先后建成新世纪广场、翠鸣园景区和11个街心花园,框架拉大,布局科学,功能完善,树立了良好形象。梯次推进小城镇建设,白沙镇、雁鸣湖乡被列为省级重点镇,白沙镇通过省级文明镇和市级绿色城镇验收,郑庵镇通过省级卫生镇验收,城关镇被国家文明委授予“全国文明镇”称号。

4. 郑汴一体化:

郑汴新区总面积约2077平方公里。在这条郑汴产业带上,中牟占了四分之三面积,它毋庸置疑地成为河南省经济增长核心主战场和郑汴一体化的战略支点。
长期以来,农业大县中牟经济增长速度在郑州市所辖6县(市)中排倒数。几年前,在省会郑州所辖的县市中,中牟招商引资工作几乎年年垫底。现在,郑州东进、开封西拓,中牟正经历着从“借势”到“谋势”的嬗变。
郑州新区和开封新区加速向大处发展,给中牟带来的不仅是产业的惊喜,郑汴一体化由此带来的“衍生产品”,房地产是先行军。
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1. 重点在售项目价格分析

目前中牟县房产项目销售均价多在3000元/平米左右,以3000元为心理门槛。大部分楼盘对外报价3300元/平米,但打折后实际成交价在3000元/平米,部分高端楼盘则集中在3800元6000元/平米(多层电梯洋房或别墅),售价较高的楼盘主要分为两大类,第一类为占据非常优越地段的楼盘,例如郑东宽HOUSE、郑东新世界的优越区位。第二类为所处地块风景优美、开发商经营多年的品牌地产大盘,例如金帝城,水木清华,开发商在中牟经营多年,口碑、产品规划等均较佳。
从目前整体中牟房价分析,楼市整体仍以中低端为主,跟据对市场监测,10年新入市高端楼盘明显少于中低端楼盘,随着10年住宅投放量的增加,市场竞争会更加激烈。作为新入市项目,在项目前期定位中需慎之又慎。从市场机会角度而言,区位佳、中等价格(2700-3200元/平米)的高性价比楼盘将会成为市场机会点,但具体项目品质、定位需要对市场做严密调研分析后才能更贴切市场。
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2. 重点在售项目建筑形态分析

从目前市场在售项目建筑形态分布情况综合分析,目前中牟市场除了个别楼盘外,绝大多数以多层为主,而一些小高层、高层项目,如恒通假日风景花园、星城国际情况均欠佳,显然,小高层、高层产品在中牟当地市场接受程度有限。
中牟置业者的居住习惯主要为多层为主,高层楼盘的建设主要是因为前几年部分开发商高价拿地,造成楼面价过高所致。从市场角度考虑并结合目前购房者需求,建议开发商正视客户的真实需求,对产品谨慎定位而不是一味做大求全,结合市场真实情况,做出最适合购房者需求的产品。
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客户分析

随着郑汴一体化进程的加剧,中牟房地产飞速发展起来,越来越多在郑州工作的工薪阶层选择在距郑州仅15公里的中牟购房,目前在中牟购房的消费群体中郑州客户占45%;
随着中牟新区的规划与发展,尤其是第二届绿博会的召开给中牟带来无限发展契机。老城区的居民纷纷向新城区进军,老城区购房客户群占15%的比例。
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一、区位优势。中原经济区、郑州都市区、郑州新区“三区”叠加在中牟,中牟占郑州新区规划的77%。

中牟白沙产业集聚区是郑州新区最主要的组成部分,是郑州新区作为经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区首要组成。在打造郑州新区大背景下,郑州日产工业园、海马汽车工业园、浙江工业园等纷纷进入中牟。同时,良好的投资环境与地理位置,让中牟的房地产业迎来了绝佳的发展机遇。广东利海、河南新芒果等众多品牌地产商的进驻开发,吸引了来自省内的投资者和购房者的目光。郑州新区雏形正在快速显现,而位于郑州和开封之间的中牟,无疑将成最大受益者。

二、交通优势。郑开大道、连霍高速、国道220线、陇海铁路等贯穿东西,物流通道今年10月份开工,郑开间城际铁路正在修建。

郑汴物流通道新建工程主体已建成通车。这意味着继郑开大道、郑汴路、航海路向东延线之后,郑州和中牟之间,又多了一条快速通道。与此同时,位于郑开大道和万三路交叉口附近的占地近3000亩的绿博园已对外开放。连霍高速公路、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西,S223线、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线,东接京九铁路、G106线。县城北距连霍高速11公里,南距郑州国际机场28公里,京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在县域西南部交汇,郑汴城市快速通道是连结郑州与开封的城际快速公路。

五、政策优势。中牟目前不在政府出台的住房限购政策之内。

限购之外,远郊房、县市房、商铺等价格,“涨”声响了起来。自限购令出台,中牟县近七成楼盘出现均价不同幅度上涨。通货膨胀在继续,投资渠道少,“未限购的房子”自然会成为不少市民的投资对象。在国家出台宏观调控楼市的政策的大气候下,各地相继出台限购政策及实施细则,对相应区域的房价过快上涨起到了一定的遏制作用,但限购的对象是房价过快上涨的大中型城市,对城市周边的县市影响不大,房产投资客为规避限购带来的风险,将目光转移到了未受限购波及的周边县市。郑州市实施的限购政策仅限于市区,未波及中牟县,刚性需求及投资将目光转移到政策风险较小、升值空间较大的中牟,在此带动下,反而拉高了中牟的房价,并且呈较大的上扬态势,是投资置业的黄金乐土。

七、项目优势。投资75亿元全力打造的河南版中国迪士尼,投资20亿元的野生动物园项目,东湖度假村等都在建设中。

在郑州新区中牟产业园,郑州华强文化科技产业基地项目奠基开工,这也是河南省目前最大的文化科技产业项目,项目总投资75亿元。计划2012年底建成开业,预计将形成每年超过500万人次的游览参观接待量,并有望成为河南的“迪士尼”乐园。
总投资约20亿元、占地4000亩的大型野生动物园将出现在中牟县雁鸣湖生态风景区生态文明示范区。该野生动物园将被打造为“中部最大动物世界”,汇集世界各地珍稀野生动物300多种近万头(只),是世界上唯一同时拥有虎狮兽与狮虎兽的野生动物园,也是全国第一家放养式的野生动物园。成为支撑郑州新区经济发展的一个重要战略项目。
东湖度假村,占地2400亩,总投资1亿多元,仿古庭院、欧式别墅、农家大院、人民公社食堂、垂钓园、温泉洗浴等集人文、生态景观为一体,是区域性生态休闲旅游、娱乐度假中心。
众多高品质项目的相继开工建设、投入运营,提升了中牟的整体品质,特别是为房地产的健康快速发展提供了良好的项目环境,拉升了房产项目的环境品质,提高了居住、置业的整体水平,为未来的项目入驻发展提供了高品质的发展环境。

三、土地优势。去年第二次土地修编,省里为助力郑东新区建设,批准中牟81平方公里的用地指标,给房地产业提供了充裕的发展空间。

随着科学发展观的深入贯彻,民主法治的不断健全,市场配置土地资源的作用将进一步加强,这有利于促进土地利用和管理方式的转变,实现人地关系的和谐发展;随着郑汴新区的开发建设,以及郑州至徐州客运专线、郑州至开封城际轨道新建工程、郑州至民权高速公路新建工程、航海东路东延新建工程等大型基础设施的建设并投入使用,必将为中牟县经济发展带来前所未有的机遇,这将有利于土地利用空间格局向合理分工和互利协作发展,有利于促进城乡土地资源的优化配置;随着郑州市中牟产业园区、郑州国际物流园区、郑州航空港区、国家郑州经济技术开发区的建设,使得工业项目向产业集聚区集中,这为统筹保障科学发展和保护土地资源提供了基础条件。
同时按照“有限指标保重点,一般项目靠挖潜”的基本思路,保障经济社会发展所需建设用地;切实转变土地利用方式,推动由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变;遵循人与自然和谐共处的原则,协调土地利用与生态建设的关系,促进生态环境良性发展;以优化土地利用结构与布局为主线,统筹各部门和城乡土地利用;土地利用的综合效益显著提高,有效保障经济社会持续、快速和健康发展,最终使土地利用规划方案符合资源节约型和环境友好型规划的要求,达到社会、经济、生态三效益整体最优的目标。

四、规划优势。中牟有了中牟组团、白沙组团、绿博组团和郑州国际物流园组团等4个组团,每一个组团,都布局有高品质的居住生活片区。

抓住郑汴一体化发展机遇,加快中牟县与郑州市、郑汴产业带在规划上全面对接。按照省委省政府部署,中原城市群的核心是郑汴新区,而郑汴新区包括两大块,东部是汴西区,由开封市建设,西部是郑州新区,由郑州市建设。规划区包括城区及郊区两个部分,城区是由郑州新区规划城区各组团及组团间的生态绿地构成的区域。郊区就是郑州新区城区以外的区域,包括小城镇及其农业生产空间。

六、生态优势。中牟有10万亩森林,3000亩绿博园,还有雁鸣湖和大量的黄河湿地。

中牟县近年来加速完善县域北部黄河湿地自然保护区、中牟县森林公园的建设和保护,禁止湿地开发,加快对城乡居民各类饮用水水源地的保护性建设,加强平原田园生态绿地的开发与建设,加强林地生态绿地系统建设,推进林业重点工程、城镇村绿化工程、南水北调中线干渠防护林等工程建设。
发挥农用地多重功能,扩展生态空间。在保护耕地的前提下,充分发挥耕地的生态、景观和间隔功能,使生态建设与耕地保护有机统一起来。将具有生态功能的耕地与建设用地穿插布局,构建具有田园风光特色的城乡宜居环境。

八、基础设施优势。中牟县城组团老城区有四纵四横,新城区有两纵六横的主干交通网络,同时也在不断提升道路的等级。

在县城西区规划道路网络由主干道、次干道、支路三级构成,现已建成7纵5横的道路框架,“十一五”期间,西区进一步西延,拉大城市框架,规划建设7纵4横的城市道路网络。拓宽改造县城东区城市道路,硬化、亮化、美化背街小巷,打通断头路。县城西区绿化以道路绿化为轴线,结合广场绿地、街头绿地、林带形成点线结合的空间绿化网络,东区改造原有绿地,扩大绿地面积。